進(jìn)入2022年后，隨著老齡人口的增長，養(yǎng)老行業(yè)也進(jìn)入了快速增長的時期。很多投資人都把目光投向了夕陽行業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)老行業(yè)，開辦一家養(yǎng)老院可能是投資人私下探討比較多的話題，現(xiàn)在就把開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的成本費用構(gòu)成進(jìn)行分析。

影響開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的成本因素很多，如所選擇的地區(qū)、地段、土地性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、項目定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等，其中開辦一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從規(guī)劃建設(shè)到運營有以下成本，分別列項：

一：建筑物產(chǎn)生的成本

（一）租賃房屋開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般是租賃閑置或廢棄的學(xué)校、廠房、酒店、辦公樓等經(jīng)過簡單改造后投入運營。這里的成本主要是租賃費、改造費、設(shè)施設(shè)備費。

1、租賃費視具體的規(guī)模、地段、房屋新舊程度及配套情況而定，但一般租金的額度不會低。

2、改造費則要按照實際情況而言，一般不用大拆大改土建的投入的裝飾裝修及安裝改動費大約在1000元-1500元/㎡。

3、設(shè)施設(shè)備按照項目定位及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來定，一般伺老功能齊全的養(yǎng)老院達(dá)到能投入運營標(biāo)準(zhǔn)的投入強(qiáng)度在400-500元/㎡左右。

但在實際操作中租賃房屋改造后開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的面臨以下幾大問題：一是由于是租賃產(chǎn)權(quán)受到限制，對于后期申請補貼會有很多掣肘；二是改造的房屋由于原結(jié)構(gòu)的設(shè)計，消防驗收通不過會給運營埋下隱患；三是出租方出于對自身利益和未來經(jīng)濟(jì)形勢的考慮，一般不愿簽長期合同，如果改造成本過高，短期內(nèi)很難收回成本。

（二）購地新建要比租賃更加穩(wěn)定，是長期投資養(yǎng)老的很好的選擇，但投入成本相對很高很高，隨著土地成本、建筑成本逐年增加，新建機(jī)構(gòu)的投入也會持續(xù)增高。

1、土地出讓/轉(zhuǎn)讓費用，視地區(qū)、地段、配套、政策、規(guī)劃的不同，價格也不同，從一畝幾萬元到幾百萬元的都有。

2、建筑安裝成本視結(jié)構(gòu)形式和功能分區(qū)的不同，按照目前建筑市場來說大約在2500-3500元/㎡。

3、裝修成本大約在1000-1500元/㎡。

4、設(shè)施設(shè)備投入強(qiáng)度在400-500元/㎡左右（不含醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的醫(yī)療設(shè)施設(shè)備）。

5、房屋、養(yǎng)老設(shè)施設(shè)備每年的折舊應(yīng)計入成本。

購地新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投入成本很高，回報周期很長，這也是導(dǎo)致民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營艱難的主要原因之一，因此現(xiàn)在很多地方政府在推行公建民營這一養(yǎng)老模式，極大提升了資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域興趣，讓民營經(jīng)濟(jì)騰挪出資金投入于更好地服務(wù)于老人之上。

二：人力資源成本

運營一個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，人力成本是最主要的成本。人作為一種養(yǎng)老、為老服務(wù)資源投入，通過數(shù)量和質(zhì)量反映出成本，按照《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)崗位設(shè)置及人員配備規(guī)范》則人力成本基本達(dá)到了55%以上，因此民營養(yǎng)老企業(yè)高度重視人力資源成本控制，一般情況下：

（一）人員工資（含社保）建議占營業(yè)收入的45%。

（二）人員福利、提成獎金建議占營業(yè)收入的3%。

（三）人員招聘、開發(fā)、使用、保障、培訓(xùn)等隱性成本建議占營收的2%。

三：餐飲費用成本

在很多人的印象中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的餐飲成本是一個變動成本，入住老年人越多，費用越大，其實不然，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自建廚房的一次場地投入和設(shè)備投資很大，加上設(shè)備老化折舊是一筆不小的成本，另外為保障員工就餐等投入廚師、保潔、管理人員、水電煤氣等費用攤銷是不根據(jù)老人數(shù)量而確定下來的固定成本。根據(jù)筆者運營養(yǎng)老院的情況看，此部分成本占到了營收的10%，可以說是一筆不可小覷的成本。

四：其他運營成本（正式運營達(dá)產(chǎn)期的成本估算）

（一）水電占營業(yè)收入的2%。

（二）暖氣在北方一般按照供熱面積計算，雖然能采用熱計量收費，但有的養(yǎng)老項目在前期未能規(guī)劃分區(qū)分片供暖導(dǎo)致熱源全部開放，即使采取熱計量也節(jié)省不了多少熱費。因此這是一筆很大的費用。以內(nèi)蒙古中西部為例估算占營業(yè)收入的4%。

（三）修繕費用占營業(yè)收入的5%。

（四）營銷費用占營業(yè)收入的3%

（五）耗材費用占營收的2%

（六）智能化設(shè)備使用占營收的1%

（七）折舊費用占營收的6%

（八）醫(yī)療設(shè)施設(shè)備占營收的2%

（九）其他不可預(yù)見的占營收的5%